Вопросы-ответы

Что необходимо проверить перед заселением в квартиру

В процессе поиска жилья Вам необходимо будет:

Проверить имеет ли человек, сдающий Вам квартиру, на это право (то есть, на сдачу этой квартиры в аренду или ее управлением). По другому это называется проверка юридической чистоты сделки.
Также, рекомендуется составить простой договор с владельцем квартиры с тем, чтобы были четко прописаны Ваши права и обязанности, сумма и периодичность оплаты, и произведена опись имущества. Стоить отметить, что обычно владельцы квартир предпочитают занизить стоимость контракта с тем, чтобы платить меньше налогов.

Чтобы удостовериться в том, что квартира «юридически чиста», а сделка правомерна, необходимо убедиться в следующем [использована информация агентства недвижимости «Бест», 2002]:

Правоустанавливающие документы (документы, подтверждающие право собственности) на квартиру действительны, то есть квартира принадлежит именно тем лицам, которым она должна принадлежать. Это означает, что при проведении каждой сделки с ней, начиная с приватизации, не был обижен никто из тех, кто имел на эту квартиру какие-либо права, и каждая сделка была проведена с соблюдением требований законодательства и нормативных актов. Наиболее часто нарушаются права людей, которые временно отсутствуют (военослужащие, отбывающие срок в местах лишения свободы, работающие за рубежом и т.д.)

Что нужно проверить:

Правоустанавлива.щие документы арендатора (продавца);
Есть ли ещё собственники или люди, претендующие на жильё;
Домовая книга (кто был прописан?);
Данные Департамента муниципального жилья (кем были собственники? Были ли все предыдущие сделки с квартирой правильно зарегистрированы?);
Данные нотариальных контор (Действительно ли все сделки с этой квартирой были надлежащим образом удостоверены у нотариуса?).
Важно, чтобы под договором аренда ыли поставлены подписи всех собственников / предендующих на жильё.

Дееспособность. Собственники (продавцы) проверяемой квартиры должны обладать полной дееспособностью, то есть не иметь ограничений, наложенных законом или судебными органами на возможность совершения ими сделок по отчуждению (путем купли-продажи, мены, дарения или обмена) ими имущества.
Следует заметить, что здесь существуют свои тонкости -- право собственности подтверждают следующие документы: ордер, свидетельство о собственности, договор купли-продажи, дарения. Также, важно, что по наследству квартиры отходит новому собственнику только через 6 месяцев после смерти бывшего владельца.

Что нужно проверить:

Уполномоченность сдавать жильё / вести переговоры;
Ограничения, наложенные законом или судебными органами на возможность совершения сделки;
Психическое здоровье;
Наркологическая зависимость (стоят ли на учёте в диспансере);
Полномочия опекунов и попечителей (они могут на основании предоставленных им законом, судом или органами опеки и попечительства полномочий иметь право на совершение сделки от имени своих подопечных).

Отсутствие претензий на квартиру со стороны третих лиц. Нет сведений о лицах, считающих себя ущемленными в правах и пытающихся решать этот вопрос в судебных органах.

Отсутствуют лица, сохранившие право пользования квартирой после её продажи. Сюда входит несколько категорий. Это могут быть лица, временно выбывшие в места лишения свободы, или для прохождения службы в Вооруженных силах, или на работу за рубежом по контракту, или по каким-либо другим основаниям. Все они при этом остаются зарегистрированными по месту жительства (по-старому постоянно прописанными) в квартире, и имеют соответствующие права.
Если квартира сдается в аренду, необходимо, чтобы под договором стояла подпись всех людей, прописанных в квартире.

Квартира не является предметом спора, на нее не наложен арест и отсутствуют сведения о запретах на проведение сделок с ней. При оспаривании кем-либо прав на выбранную вами квартиру суд может наложить на нее арест и сообщить об этом в органы государственной регистрации сделок.
Что нужно проверить: направить запросы в соответствующие инстанции и убедиться в отсутствии подобных запретов.

Личное общение с хозяевами и другими лицами, проживающих в квартире / претендующих на неё.

При заключении договора арендодателю следует обратить внимание на следующие моменты:

Поименно обозначены лица, которые будут проживать в данной квартире с их паспортными данными.
Периодический контроль квартиры.
Опись имущества с оценкой каждого предмета и ответственность арендатора за сохранность.
Способ контроля за оплатой телефонных разговоров.
Условия досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон.
Условия сдачи арендатором квартиры при прекращении договора.

Арендаторам следует особо отметить следующие моменты в договоре:

Сумма и периодичность оплаты
Опись имущества, находящегося в квартире и его состояние
Порядок возмещения ущерба и остановки контракта
Учесть естественный износ интерьера и предметов, находящихся в квартире